זכרון דברים לרכישת/מכירת דירה- האם מהווה חוזה מחייב?
חיפשתם ומצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם, כעת הגיע העת להעביר הטיפול לעו"ד מטעמכם שינהל בשמכם המו"מ על תנאי חוזה הרכישה (ואם אתם המוכרים- תנאי המכר).
על מנת למנוע את מכירתה של הדירה לאחרים תוך כדי שאתם מנהלים מו"מ, חתמתם על זכון דברים. נשאלת השאלה האם זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב? והאם חזרה מהכוונה לבצע העיסקה מכוחו, מקנה זכות לפיצויים?
התשובה לשאלה תלויה כמובן באופן ניסוח זכרון הדברים, ובהסכמות המפורטות בו.
מה קובע אם זכרון הדברים הינו חוזה מחייב?
השאלה המרכזית אותה צריך לבחון כשבוחנים נוסחו של זכרון הדברים היא, האם ניתן להסיק מממנו, כוונה של הצדדים להקנות לו תוקף של חוזה מחייב.
המושגים המשפטיים הרלבנטיים לבחינת תוקפו המחייב של זכרון הדברים הינם "גמירות דעת" ו"מסוימות".
"גמירות דעת" הינה האם "אדם סביר" היה מסיק כי מסמך זכרון הדברים שנחתם הינו חוזה מחייב, לאור ניסוחו והתנהגות הצדדים טרם החתימה ולאחריה.
"מסוימות" הינה קיומם של פרטים מהותיים לעיסקה במסגרת זכרון הדברים, כאשר יתר הפרטים הינם כאלה שניתן להשלימם לפי הנוהג הקיים, או שהצדדים לא ראו בהם כמהותיים להתקשרות ואולם אם ישנה אי הסכמה לגבי הפרטים, חובה לתת לכך ביטוי מפורש בזכרון הדברים - למשל ציון מפורש כי תנאי התשלום טרם סוכמו ואלו יסוכמו במסגרת מו"מ שיקיימו הצדדים ויכללו בחוזה המפורט שיחתם על ידי הצדדים.
מבחן נוסף לבחינת תוקפו המחייב של זכרון הדברים הינו מבחן "נוסחת הקשר", במסגרתו בוחנים האם בזכרון הדברים קיימת התיחסות להכפפתו של זכרון הדברים, לחתימתו של חוזה מחייב. למשל, ציון מפורש בזכרון הדברים כי ההתקשרות בין הצדדים כפופה אך ורק לחתימתו של חוזה מחייב על ידי שני הצדדים.
כמובן שגם לתשלום "דמי רצינות" או מקדמה, ישנה משמעות בבואנו לפרש האם זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב.
ולבסוף כמובן תמיד תיבחן סוגיית תום הלב של הצדדים המבקשים להכיר או לכפור בתוקפו של זכרון הדברים.
יודגש, ישנן עסקאות בהן כלל לא נחתם זכרון דברים, והצדדים בוחרים מיד לאחר "לחיצת היד" לעבור מיד לשלב ניהול המו"מ על טיוטת חוזה מכר מוסכמת- הדבר תלוי בנסיבות וברצונם של הצדדים.
חשוב לזכור, "לחיצת יד" אינה מבטיחה את העסקה - עיסקה מקרקעין חייבת להעשות במסמך בכתב.
לסיכומו של דבר, זכרון דברים הינו מסמך משפטי, היוצר זכויות וחובות. אין מדובר במסמך סטנדרטי ובהתאם למכלול נסיבות המקרה הספציפי, והתקיימות המבחנים שבדין, יקבע תוקפו המחייב.
לפיכך מומלץ כי בטרם תחתמו על זכרון דברים, תתייעצו עם עורך דין העוסק בתחום, על מנת להמנע מעגמת נפש ומהוצאות.